Imposto Renda e a Administradora de bens imóveis próprios
Por Júnior Marcon
Com o passar do tempo é cada vez mais comum as pessoas ao se aposentarem utilizarem suas economias para comprar imóveis e garantir uma renda extra. Depois de tanto sacrifício e tempos de economia o aluguel é uma forma de garantir um futuro mais tranquilo. No entanto, esperando por este momento está o governo, que entra na brincadeira querendo sua parte, então o valor é tributado pelo Imposto de Renda Pessoa Física. Como isso funciona?
Para conhecimento, o Art. 631 do RIR/1999 diz: Estão sujeitos à incidência do imposto na fonte, calculado na formado art. 620, os rendimentos decorrentes de aluguéis ou royalties pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas. Lembrando que mesmo estes rendimentos recebidos de pessoas físicas os valores serão devidos, não sendo retidos na fonte, os mesmos serão apurados na declaração de ajuste anual. O imposto que tem incidência sobre o aluguel pode chegar a 27,5%, conforme tabela progressiva do IRPF, além do IRPF ainda é cobrado 15% de GCAP quando a venda existir ganho de capital. Para exemplificar vamos usar os seguintes dados:
Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Física
Aluguel R$ 20.000,00
Alíquota 27,5%
IR calculado R$ 5.500,00
Parcela deduzir R$ 869,36
IR APURADO R$ 4.630,64
Diante do cálculo acima, vamos buscar uma forma de reduzir esta carga tributária, a forma é simples, exige um investimento inicial e traz ganhos excelentes no médio e longo prazo, sendo que para garantir se faz necessário a ajuda de um profissional da área contábil, este poderá auxiliar e direcionar qual caminho seguir para usufruir dos benefícios gerados por uma administradora de bens próprios, sendo esta a responsável pelo imóvel. Vamos utilizar outro exemplo para mostrar:
Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Jurídica
Receita R$ 20.000,00
Base de cálculo presumido 32% da receita R$ 6.400,00
Alíquota 15%
IR calculado R$ 960,00
CSSL (9% sobre a base de cálculo) R$ 576,00
PIS (0,65% sobre a receita) R$ 130,00
COFINS (3% sobre a receita) R$ 600,00
TOTAL APURADO R$ 2.266,00
A Diferença é de R$ 2.364,64 sendo mais vantajoso a pessoa jurídica, feito esse cálculo é hora de analisar outras vantagens e desvantagens na utilização de uma Administradora de bens imóveis próprios:
Vantagem
- Imposto menor
- Como verificamos o imposto mensal é de aproximadamente 12% do valor do aluguel
- Tributado em aproximadamente 6% na venda do imóvel incluindo todos os impostos
- Sucessão
- Na transmissão aos herdeiros, não serão os imóveis incluídos no processo de inventário, mas sim as quotas da empresa, ainda é possível fazer doação das quotas em vida.
Investimento
- Despesas Iniciais
- Com a abertura da empresa
- ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) na transferência de PF para PJ
Diante dos exemplos, incluindo o custo de uma contabilidade mensal, podemos concluir que existem vantagens interessantes e com volume financeiro suficiente para uma consulta especifica sobre o assunto. Lembrando que o valor apurado na escrituração contábil da empresa é distribuído, lançado posteriormente como isento na declaração do imposto de renda pessoa física.